據(jù)新華社報道，1月15日，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上說，中央農(nóng)村工作會議提出，要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。

　　“三權(quán)分置”的制度創(chuàng)新

　　一直以來，土地制度問題都是我國“三農(nóng)”領(lǐng)域改革的重點，也是難點。

　　隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化深入推進，農(nóng)村勞動力大量轉(zhuǎn)移進城，到二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)，相當(dāng)一部分農(nóng)戶將土地流轉(zhuǎn)給他人經(jīng)營，承包主體與經(jīng)營主體分離，為順應(yīng)這樣一個發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的趨勢，和農(nóng)戶保留承包權(quán)、愿意流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)的需要，就有了“三權(quán)分置”的制度創(chuàng)新。

　　業(yè)內(nèi)評價，這一制度安排的巧妙之處就在于，實現(xiàn)了三項權(quán)利的平衡。一方面在堅持農(nóng)村土地集體所有的制度框架下，另一方面又穩(wěn)定了農(nóng)戶承包權(quán)，放活了土地經(jīng)營權(quán)。

　　如今，能夠巧妙實現(xiàn)權(quán)利平衡的“三權(quán)分置”這一制度創(chuàng)新，正在從承包地制度，延伸到宅基地制度。從農(nóng)民對宅基地享有完全的所有權(quán)，到“兩權(quán)分離”下的宅基地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民只享有使用權(quán)，中國的宅基地制度也歷經(jīng)了跟承包地頗為相似的變革。

　　宅基地制度復(fù)雜而嚴(yán)密，簡單概括有幾點原則：一是宅基地為集體所有，農(nóng)戶只擁有使用權(quán)；二是“一戶一宅”，一家農(nóng)戶只能使用一處宅基地；三是排他性原則，只有集體經(jīng)濟組織的成員，才有資格申請宅基地，且“無償獲得”，而非集體成員沒有資格申請宅基地。

　　“建設(shè)租賃住房”的集體用地

　　多年來，地方政府壟斷居住用地供應(yīng)，導(dǎo)致土地出讓價格一再走高。為解決這一棘手問題，去年8月，國土資源部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》成為新的風(fēng)向標(biāo)。中國指數(shù)研究院報告稱，此次方案明確提出利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，從源頭上盤活了較大規(guī)模的土地存量，拓寬了土地供應(yīng)渠道。

　　新華社最近報道，姜大明稱，政府將不再是居住用地唯一提供者。

　　在集體建設(shè)用地上建租賃住房，事實上已經(jīng)突破了城鄉(xiāng)土地供應(yīng)的二元分化，使農(nóng)村集體土地不須經(jīng)過征地環(huán)節(jié)就可以直接進入城市供應(yīng)，這可謂是重大的政策創(chuàng)新。

　　顯而易見的是，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制;有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道。同時，因集體建設(shè)用地入市后只能用于租賃，不可出售，因此對房價影響不大，但可能帶動租賃市場，增加市場供應(yīng)，或可帶動部分區(qū)域租金下調(diào)。

　　姜大明稱，要深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。姜大明同時強調(diào)，城里人到農(nóng)村買宅基地這個口子不能開，要嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館等。

　　為防出現(xiàn)“以租代售”，在國內(nèi)首批13個城市開展的利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點中，北京公布的試點方案，就規(guī)定“只租不售”、單次租期不超過10年。

　　試點經(jīng)驗：浙江義烏

　　浙江義烏探索實施農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”改革，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，激活農(nóng)村沉睡資產(chǎn),為農(nóng)村發(fā)展提供新動能。

　　2015年3月義烏市被列為全國農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)以來，探索建立農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”制度體系，從農(nóng)村宅基地“取得置換、抵押擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)明晰、入市轉(zhuǎn)讓、有償使用、自愿退出及民主管理”七個方面進行制度創(chuàng)新，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，農(nóng)民有了更多獲得感。截至2017年底，全市已頒發(fā)農(nóng)房不動產(chǎn)證2萬多本。

　　義烏在農(nóng)村宅基地制度改革中，堅持維護農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)，固化宅基地資格權(quán)，完善宅基地使用權(quán)，既保障農(nóng)民基本居住權(quán)利，又最大限度促進宅基地價值增值，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。佛堂鎮(zhèn)新建的“蟠龍花園”城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚項目，入住農(nóng)戶每家可新增不動產(chǎn)價值300萬元左右,在村集體還有按股分紅的財產(chǎn)性收入和產(chǎn)業(yè)用房收入等。

　　為了讓農(nóng)民住房財產(chǎn)變成“活資本”，義烏探索建立全國首個農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價體系，正式公布《義烏市宅基地基準(zhǔn)地價》。金融機構(gòu)可以依據(jù)宅基地基準(zhǔn)地價給予貸款。截至目前，義烏當(dāng)?shù)亟鹑跈C構(gòu)累計發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款6763筆，貸款金額32億多元。

　　義烏有20余萬宗農(nóng)村宅基地。專家分析，“三權(quán)分置”改革后，每宗可貸款數(shù)十萬元，全市激活的農(nóng)村沉睡資產(chǎn)數(shù)量可觀。

　　試點經(jīng)驗：陜西黃龍

　　黃龍縣石堡鎮(zhèn)梁家河村以鄉(xiāng)村旅游為抓手，流轉(zhuǎn)土地143畝，騰退閑置宅基地30畝，投資1500余萬元，打造了4個生態(tài)產(chǎn)業(yè)觀光區(qū);同時，該村將土地、果園、閑置房屋產(chǎn)權(quán)折價入股，用產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金、扶貧資金以及群眾的閑散資金入股，使群眾普遍受益。截至目前，全村有99戶入股參與建設(shè)，其中，土地入股49戶134畝，年底每畝地分紅2200元;資金入股50戶共計22.5萬元，其中有31戶精準(zhǔn)扶貧戶，年度每股保底分紅500元。

　　2016年1月，黃龍縣財政撥付186萬元，全面完成17.75萬畝二輪延包地和7.28萬畝撂荒地、機動地和荒山荒坡地的測繪丈量和權(quán)屬認(rèn)定。同時，創(chuàng)新設(shè)立“互助擔(dān)?；?rdquo;，為新型經(jīng)營主體流轉(zhuǎn)土地、集約經(jīng)營提供政策支持和財力幫助。該縣還對家庭承包、招標(biāo)拍賣、轉(zhuǎn)包出租、互換和轉(zhuǎn)讓等土地流轉(zhuǎn)方式進行全程監(jiān)督和監(jiān)管。

　　圪臺鄉(xiāng)馬場村轄4個村民組189戶525人，精準(zhǔn)扶貧戶47戶137人，其中貧困戶就占到了近1/3。該村利用黨支部+合作社+農(nóng)戶+資源模式，成立了馬場村露底蔬菜農(nóng)民專業(yè)合作社，流轉(zhuǎn)2400畝土地，種植蔬菜、土豆、向日葵，高粱等作物。在合作社帶動下，全村189戶中有88戶以土地、產(chǎn)業(yè)扶貧資金、技術(shù)等方式入股，其中28戶是精準(zhǔn)扶貧戶，預(yù)計今年合作社能收入50余萬元，村民分紅17.1萬元。

　　像馬場村這樣的“三權(quán)”改革試點黃龍縣共有12個。截至目前，該縣累計流轉(zhuǎn)土地8.74萬畝，流轉(zhuǎn)率達到34.92%;擁有百畝以上規(guī)模種糧大戶217戶，組建家庭農(nóng)場69家，促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移3.5萬人次，其中貧困人口轉(zhuǎn)移勞動力1057人次，農(nóng)民進城6500余人。

（中國農(nóng)村網(wǎng)）