土地流轉(zhuǎn)注意事項

1、在流轉(zhuǎn)合同中要填寫出讓方、受讓方的姓名、詳細住址和聯(lián)系電話，受讓方如果是單位，要注明單位法人姓名，當(dāng)事人是農(nóng)戶的，一般情況下戶主的姓名可代表全家；

同時，還要填寫流轉(zhuǎn)土地的名稱（地塊名稱）、等級、四至坐落（東南西北相鄰的地塊名稱）和面積（長寬的長度和面積畝數(shù)）。

2、簽訂土地流轉(zhuǎn)合同要寫清土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限和簽訂日期。

我國《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，二輪土地承包的期限為30年，即1996年1月1日至2025年12月31日，因此，簽訂合同時，流轉(zhuǎn)的年限和起止時間要明確，填寫時間應(yīng)從合同簽訂之日到2025年12月31日計算，合同有效期限最長不能超過2025年12月31日。土地流轉(zhuǎn)合同自簽訂之日起生效，如2015年6月12日簽訂合同，則合同自2015年6月12日起生效，因此，合同上要寫清簽訂日期。

3、流轉(zhuǎn)費及支付方式。流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商流轉(zhuǎn)價格，計算年總流轉(zhuǎn)費，并確定流轉(zhuǎn)費于每年幾月幾日支付，以及是以現(xiàn)金、實物或其他方式支付。 

4、規(guī)定雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛中的處理方法。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂注意事項及解決措施 

1、農(nóng)戶要與流入方簽訂書面流轉(zhuǎn)合同，如果當(dāng)?shù)赜型恋亓鬓D(zhuǎn)服務(wù)中心或類似機構(gòu)，建議在服務(wù)中心工作人員的指導(dǎo)下簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，并做好流轉(zhuǎn)價格評估、業(yè)主資質(zhì)審查、土地集中連片協(xié)調(diào)、合同登記備案以及合同執(zhí)行情況督查等相關(guān)工作。 

2、流轉(zhuǎn)土地的用途。農(nóng)戶承包的耕地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，不能用作建筑、商業(yè)等其他用途。

3、違約責(zé)任。流轉(zhuǎn)雙方在合同履行期間不按合同約定或合同簽訂違反農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，由此發(fā)生爭議或糾紛的應(yīng)按合同的具體條款調(diào)解、協(xié)商、仲裁或向法院起訴。流轉(zhuǎn)合同違約責(zé)任具體條款簽訂時，流轉(zhuǎn)雙方要考慮詳盡、內(nèi)容完善，避免不必要的爭議發(fā)生。

4、土地流轉(zhuǎn)雙方的主體范圍一般限定于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。

    在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有土地流轉(zhuǎn)優(yōu)先權(quán)。采取轉(zhuǎn)包及互換方式的流轉(zhuǎn)必須在同一集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶之間進行，不得向本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)戶進行流轉(zhuǎn)。以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)承包地的，既可以在同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行，也可以向集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)戶、單位和個人流轉(zhuǎn)。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法報發(fā)包方備案。 

5、土地流轉(zhuǎn)合同到期后流入方可在同等條件下優(yōu)先續(xù)約。土地流轉(zhuǎn)合同到期后及時續(xù)簽，對未續(xù)簽的及時征求農(nóng)戶意見，或辦理續(xù)簽手續(xù)，或退還農(nóng)戶土地。對期限過長、補償過低的土地流轉(zhuǎn)合同進行檢查，依據(jù)情勢變化及時糾正，以維護農(nóng)民的土地權(quán)益。以村、組為單位統(tǒng)一簽訂的表式流轉(zhuǎn)合同予以糾正，未糾正的，必須按規(guī)范文本及時糾正。土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)該是農(nóng)戶與流轉(zhuǎn)入土地的一方直接簽訂，否則予以糾正。

6、農(nóng)戶自愿委托發(fā)包方流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)出具土地流轉(zhuǎn)委托書，委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有農(nóng)戶的書面委托，農(nóng)村基層組織無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包地，更不能以少數(shù)服從多數(shù)的名義，將整村整組農(nóng)戶承包地集中對外招商經(jīng)營。

7、當(dāng)事人可約定的其他內(nèi)容，計入雙方約定條款中。主要是針對合同條款中約定不詳盡的、涉及具體利益必須注明的事項，如灌溉水費由流轉(zhuǎn)的哪一方具體交納等。這些事項應(yīng)由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商而定，并對合同內(nèi)容進行補充。有些地方就根據(jù)本地情況完善了合同條款，如增加了受讓方預(yù)付保障金、提前支付一年土地流轉(zhuǎn)租金等條款。

成功案例

案例一：四川成都崇州市榿泉鎮(zhèn)案例

    四川成都崇州市榿泉鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)得更早，發(fā)展得更快。他們農(nóng)業(yè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，流轉(zhuǎn)土地面積為23000畝，進入的企業(yè)46家。有意思的是，因為流轉(zhuǎn)的規(guī)模大，企業(yè)多，大家對農(nóng)業(yè)服務(wù)的需求就比較大，這里農(nóng)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后服務(wù)也就發(fā)展得比較好。

   當(dāng)?shù)赜?個農(nóng)機手成立了一家農(nóng)業(yè)服務(wù)公司，有大小拖拉機和各種農(nóng)業(yè)機械，給園區(qū)企業(yè)提供從種到收的一套服務(wù)。當(dāng)?shù)剡€成立了勞務(wù)公司，把那些地流轉(zhuǎn)出去的留守勞動力組織起來進行培訓(xùn)，向這些公司提供勞務(wù)。另外，現(xiàn)在他們使用生物肥料，生物農(nóng)藥，還用燈光滅蟲。當(dāng)?shù)剡€建了專家大院，請了10多個專家，有首席專家，進行技術(shù)研發(fā)和推廣。

案例二：北京通州

    通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)前伏村很窮，人均收入只有3000塊錢，集體經(jīng)濟是空架子，現(xiàn)在欠了86萬多的債。所以，干部坐不住了，提出要土地流轉(zhuǎn)，并積極到外面去聯(lián)系，引進外部企業(yè)。有了目標(biāo)企業(yè)后，干部和老百姓討論。干部提出的解決辦法是，種子化肥可以轉(zhuǎn)讓，對想種地的人，就從旁邊另分一塊給他們。

    開始談判是一畝地每年給農(nóng)民700塊錢的租金，老百姓不愿意，認為太低，后來改到800塊錢。這樣，大家都同意了，就把土地先流轉(zhuǎn)給集體，再由集體把土地流轉(zhuǎn)給公司。一畝土地的租金是1000塊錢，其中800給農(nóng)戶，200給村集體。公司種的是太空育種的甜高粱，做生物能源的加工。要流轉(zhuǎn)就要整理土地，村里2000畝地要一次流轉(zhuǎn)。結(jié)果一整地，溝壑填平后多了130畝，這就成了集體財產(chǎn)。這個村的集體也就有錢解決欠賬問題。

案例三：山東泰安市寧陽縣鄭龍村案例

    山東泰安市寧陽縣鄭龍村是一個農(nóng)區(qū)。2005年，鄭龍村里新?lián)Q了一個支部書記。他上任以后就想帶農(nóng)民致富，于是，他提議由他提供技術(shù)，其他人提供人力和土地，大家一起種蘑菇，并和泰安弘海公司合作，由貿(mào)易公司負責(zé)出口。一年蘑菇種下來，收入還不錯。然而，書記覺得，雖然不錯，但生產(chǎn)規(guī)模小，并不解決問題。

    通過一年的合作，他和弘海建立了比較緊密的聯(lián)系，就想建立合作社把規(guī)模做大。這個想法提出后，大家有很多顧慮，擔(dān)心把地租出去后卻拿不到錢。開始時一畝地的租金是400塊錢，后來書記就先墊了8萬塊錢，這樣，大家就信了他，全村有一半農(nóng)戶同意入社。租金400塊錢，勞動收入每天35-40塊錢。一年下來，租金就提到了700塊錢。結(jié)果，不但村里剩下的人都要求入社，連鄰村的人也要求入社。這樣，規(guī)模就做大了。

案例四：四川郫縣凌云村的“西部花鄉(xiāng)”案例

    四川郫縣凌云村的“西部花鄉(xiāng)”。這個例子中，外部苗圃公司進入，村上4500畝地全部流轉(zhuǎn)，并且，村子的中心區(qū)還要向外擴展。公司不僅經(jīng)營花卉苗圃，還投入了資金。公司培養(yǎng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民作技術(shù)人員和管理人員。土地流轉(zhuǎn)租金是每畝地1000稻谷，勞動報酬是每月800-1500塊錢。

    公司在天熱的時候還會發(fā)降溫費，上班時間是早5點到9點，下午則是6點上工。為了發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟，政府也出了很大力，多次到杭州、上海引資。為了吸引外資，鄉(xiāng)政府還給出了前三年免租金的優(yōu)惠，這三年的租金先由鄉(xiāng)政府給公司，再由公司給農(nóng)民。但發(fā)展起來后，公司則要每畝地給政府200塊錢的服務(wù)費?，F(xiàn)在，當(dāng)?shù)胤N植的花卉苗圃不僅銷往四川和全國其他地方，甚至還有出口。

合同范本

                                                  編 號：          

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同

甲    方：                                           

乙    方：                                           

簽訂日期：          年          月          日

甲    方：                             乙    方： 

聯(lián)系電話：                             聯(lián)系電話：

地    址：                             地    址：

     為了規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，促進農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，本著自愿互利、公正平等的原則，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，訂立如下土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同：

一、土地流轉(zhuǎn)方式：甲方采用            的方式將其承包的土地流轉(zhuǎn)給乙方經(jīng)營，并在政府相關(guān)部門登記備案。

二、流轉(zhuǎn)土地用途：乙方用于種植                     。

三、流轉(zhuǎn)的期限和起止日期：按合同雙方約定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為    年，從       年     月     日起，

至     年     月     日止。

四、流轉(zhuǎn)土地的種類、位置、面積、等級：甲方將承包的          畝土地流轉(zhuǎn)給乙方，該土地位于          （見土地面

積和座落方位簡易圖）。

五、流轉(zhuǎn)價格及結(jié)算方式：每畝每年租金為      元，合同期內(nèi)承包金一年一結(jié)，乙方每年    月    日付款給甲方。

六、合同生效后，甲方既失去土地使用權(quán)，同時不能干涉乙方對該土地的正常生產(chǎn)經(jīng)營行為，合同到期后需復(fù)耕。

七、甲方必須對乙方生產(chǎn)經(jīng)營活動提供優(yōu)良的投資環(huán)境和社會治安環(huán)境，并提供必要的便利，在乙方生產(chǎn)中甲方不能

以任何借口阻撓。

     乙方有權(quán)無償使用村組內(nèi)的水渠、道路、用電等公共設(shè)施。在承包期內(nèi)乙方有權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

八、流轉(zhuǎn)土地在國家或集體使用該土地時，乙方應(yīng)服從且有權(quán)獲得相應(yīng)的補償和投入建設(shè)的地面附屬物補償費，地下

礦石、石油歸甲方。

九、有下列情況之一的，本合同可以接解除或終止：

①將甲乙雙方當(dāng)事人協(xié)商一直，可以解除本合同。

②訂立的本合同依據(jù)國家政策法規(guī)發(fā)生重大變化。

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③一方違約，使合同無法履行的。

④乙方經(jīng)濟狀況顯著惡化，有證據(jù)表明合同無法履行的。

⑤因不可抗力的重大自然災(zāi)害使本合同無法履行的。

⑥合同期內(nèi)，如因國家和政府農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施占用或征用該土地時，本合同自行終止，甲乙雙方不負違約責(zé)任。

十、違約責(zé)任

①未獲得甲方同意或在超出甲方同意付款期限外，乙方對應(yīng)付的租賃費不能以任何理由拖欠，如果發(fā)生拖欠行為，甲

方有權(quán)收回土地。

②因變更或解除本合同使一方造成損失的，除依法可免除責(zé)任外，由責(zé)任方負責(zé)賠償。

③甲方非法干預(yù)乙方生產(chǎn)經(jīng)營活動，給乙方造成損失的應(yīng)給予賠償，情節(jié)嚴重的將依法處理。

十一、其他約定事項：

①本合同一式四份，甲、乙雙方、村組、鎮(zhèn)各執(zhí)一份，簽字后生效。

②本合同未盡事宜，由甲乙雙方共同協(xié)商，達成一致意見，形成書面補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等法律效

力。

                           甲  方（簽字蓋章）：                          乙  方（簽字蓋章）：

                           年    月    日                              年    月    日 

                          鑒證方（簽字蓋章）：

                          年    月    日 

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