第五部分 宅基地退出
38.村集體在什么情況下可以收回農(nóng)民宅基地？
有下列情形之一的，村集體報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回宅基地使用權：
（1）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設需要使用土地的，集體收回宅地基使用權，并對宅基地使用權人給予適當補償；
（2）不按照批準的用途使用宅基地的；
（3）因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的；
（4）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不再確定土地使用權。已經(jīng)確定使用權的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準，注銷其土地登記，集體收回宅基地使用權；
（5）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權沒有變化的，可依法確定其集體建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，集體收回宅基地使用權；
（6）在確定農(nóng)村居民宅基地使用權時，其面積超過當?shù)卣?guī)定標準的，可在土地登記卡和權證內(nèi)注明超過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分由集體收回使用權；
（7）地方政府規(guī)定的其他情形。
39.農(nóng)村宅基地自愿有償退出有哪些規(guī)定？
土地管理法第六十二條規(guī)定：國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
《中央農(nóng)村工作領導小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定：對進城落戶的農(nóng)村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵其自愿有償退出宅基地。
40.農(nóng)民退出宅基地的程序是什么？
在宅基地制度改革試點探索中，農(nóng)民退出宅基地主要包括以下步驟：農(nóng)戶提交書面申請、村審核、專業(yè)機構(gòu)評估價值、農(nóng)戶與村集體簽訂協(xié)議、農(nóng)戶獲得補償、縣級主管部門變更登記。
41.農(nóng)民自愿退出宅基地后還可以再申請嗎？
從宅基地制度改革試點探索的情況看，部分試點地區(qū)區(qū)分宅基地退出情況，確定能否繼續(xù)申請的方式，主要包括以下情形：
一是完全退出。自愿有償退出合法占用宅基地，且不再保留宅基地使用權申請資格的，不能再申請。該情形下，農(nóng)戶一般能獲得完整補償。
二是部分退出。退出合法占有的宅基地但繼續(xù)保留宅基地使用權申請資格的，在約定期限內(nèi)如有需要可以再申請。該情形下，農(nóng)戶可獲得的退出補償較少。
三是違法占用宅基地退出。對農(nóng)民違法違規(guī)超占、多占的宅基地，各地一般采用無償退出方式，退出后不能再申請。
42.農(nóng)民退出的宅基地如何利用？
《中央農(nóng)村工作領導小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）提出，在尊重農(nóng)民意愿并符合規(guī)劃的前提下，鼓勵村集體對退出的宅基地進行土地綜合整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。閑置宅基地盤活利用產(chǎn)生的土地增值收益要全部用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村。
43.農(nóng)村宅基地征收如何補償？
對宅基地征收，物權法、土地管理法都作了明確規(guī)定。
物權法第四十二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
土地管理法第四十八條第四款規(guī)定：征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。
44.如何保障農(nóng)民宅基地合法權益？
宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障用地。《中央農(nóng)村工作領導小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）要求：要充分保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地和強迫農(nóng)民“上樓”，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進城落戶的條件。嚴格控制整村撤并，規(guī)范實施程序，加強監(jiān)督管理。嚴禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。